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賃貸人(大家さん)や賃借人(借りている人)が変わるケースとは

 普段あまり気にしていない方が多いと思いますが、時々、大家さんが変わって、「賃料は新しい賃貸人である○○にお支払いください」などと連絡がくることがあると思います。そのような時には、賃貸人の変更が行われている、ということです。

 

 また、借りている側が亡くなるなどして相続が発生した際には、借主が変更になります。離婚や事業譲渡などでも、借主が変更になるケースがままあります。

 

 貸主が変わる場合、借主が変わる場合、それぞれどのような場合に変更が認められて、どのような法律関係が発生するのでしょうか。

 

 まず、賃貸借関係の基本から整理しましょう。
 賃貸借って何?の頁で解説いたしましたとおり、賃貸借契約は、お互いに権利と義務を有している「双務契約」です。

 

 この場合の権利は「債権」と言い換えることができます。
 また、義務のことを同様に「債務」と言い換えることができます。

 

 例えば、貸主は、借主に対して、「賃料債権」を持っていますし、反対に、借主は、貸主に対して「賃料債務」を負っています。
 また、借主は、借りている建物を引き渡せとか、雨漏りがしているから直してくださいとか、色々と請求権がありますので、そのような内容の債権を持っていて、貸主は、同様の内容の債務を負っている、ということになります。

 

 したがって、言い方を変えますと、賃貸借契約においては、貸主・借主双方がお互いに、債権と債務を持っている関係、ということになります。

 

 細かいことは省略いたしますが、まず、債権については、相手方の承諾なしに、自由に別の人に譲渡(あげてしまう、売ってしまうなど)ができることが原則です。

 

 これに対して、債務については、相手方の承諾があって初めて他の人に移すことができるにとどまります。ようするに、勝手に債務を他の人に移すことは原則としてはできない、ということです。

 

貸主(貸している側)が変更になる場合の法律関係

 

 では、賃貸借関係において、貸主を変更できるのはどのような場合でしょうか。

 

 賃貸借では、貸主は債権(権利)だけでなく、債務(義務)も負っています。
 そうしますと、債権だけを譲渡することはできますが(典型的には賃料債権の譲渡で、よく担保などで使われます)、さまざまな債務(義務)は勝手に移すことができないので、貸主を勝手に変更することはできないとも思われます。

 

 原則としては、まさにそうです。借りている人の承諾を得ずに、貸主を変えてしまうことはできません。

 

 ただし、様々な理由があって、判例上、例外的に借りている人の承諾なしに貸主の変更が認められる場合があります。それは比較的頻繁に起こり得るものです。
 その例外とは、賃貸の目的物(アパートとか、借地の場合のその土地などです)の所有権自体が移転した場合です。この場合には、貸主は、自動的に新しい所有者に変更になります(これについてもさらに例外がないわけではありませんが、ほとんどのケースでそうなります)。

 

 つまり、大家さんがアパートごと売ってしまったり、借りている土地を担保で他の人にとられてしまったりすれば、自動的に貸主が変わるということになります。

 

 貸主が変わった後の法律関係は、基本的には、それまでの旧貸主との間にあった法律関係がそのまま移るイメージです。ただし、敷金については、これも新しい貸主に引き継がれますが、古い貸主との間で清算しなくてはいけないお金(未払い賃料が典型です)がある場合には、その分を差し引いた残りの敷金が新しい貸主に引き継がれます。

 

 また、別の頁で改めてご説明いたしますが、相続の際にも、貸主が変更になる場合があります。

 

借主(借りている人)が変更になる場合の法律関係

 

 借主の変更については、ほとんど例外がありません。
 貸主(大家さん)が「わかりました。OKです」と言ってくれない限り、借りている人が勝手に他の人を新しい借主にしてしまうことはできません。

 

 近しい間柄の人であっても、勝手に借主を変更できませんので、例えば、夫の名義で借りている賃貸マンションを、離婚後に妻の名義で借り換えたい、というような場合には、一応、貸主の承諾をとる必要があります。
 これをとらずに借主を変更してしまうと、最悪、賃貸借契約を解除されてしまいます。

 

 ただし、これにも例外がないわけではありません。

 

 一つは、借地権の譲渡です。借地は、その上に建物を建ててそこに住むとか商売をするとかいうことが普通ですので、場合によっては、建てた建物を売買することが起こります。
 このような場合、借地権も建物の新しい持ち主(買い手)に移す必要がありますので、どうしても地主さんが許可をくれず、かといって特に地主さんに不利益があるわけでもない場合には、裁判所の許可をとって、借主を変える(借地権を譲渡する)ことができます(借地借家法19条1項)。

 

 もう一つは、譲渡とは異なりますが、相続がらみで借主が交代する場合があります。相続に関しては、貸主の許可が必要な場合と、そうでない場合がありますので、また頁を改めて解説したいと思います。

 

 借主が変更になる場合では、原則として大家さんの承諾が必要ですので、その後の法律関係も、承諾をもらう際に「これまでと同じ」とか「承諾するけど、賃料を少し値上げします」とか、交渉によって決まった内容に従うこととなります。

 

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